Bài 1:

                                                                                    Kẻ ăn không hết, người lần không ra

          Trên các diễn đàn bất động sản, để tìm được nhà ở dưới 1 tỷ đồng có đầy đủ giấy tờ pháp lý tại các thành phố lớn như thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội, Hải Phòng… rất khó. Trong khi đó, các dự án bất động sản trung, cao cấp thì được rao bán tràn lan, mức giá thấp thì cũng 2-3 tỷ đồng, cao lên tới 5-6 tỷ đồng, thậm chí là hàng chục và vài chục tỷ đồng. Giấc mơ về một chốn “cắm dùi” của hàng triệu người dân còn vô cùng mong manh. Trong khi đó, có nhiều người sở hữu 2-3 căn nhà, thậm chí hàng chục căn. Đây là thực trạng không mong muốn của thị trường bất động sản Hải Phòng và Việt Nam.

                                                  Quá ít dự án dành cho người thu nhập thấp

          Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, năm 2022, nguồn cung bất động sản, nhà ở khan hiếm, cơ cấu sản phẩm nhà ở nghiêng về phân khúc nhà ở trung - cao cấp, nhà ở cho người thu nhập thấp thiếu.

Cả nước có 126 dự án với 55.732 căn hộ được cấp phép (số lượng dự án bằng khoảng 52,7% so với năm 2021). Có 466 dự án với 228.029 căn hộ đang được triển khai xây dựng (bằng khoảng 47,7% so với năm 2021); có 91 dự án với 18.206 căn hộ đã hoàn thành xây dựng (bằng khoảng 55,2% so với năm 2021).

Đối với dự án nhà ở xã hội, trên cả nước có 9 dự án được cấp phép mới với quy mô 5.526 căn hộ; có 114 dự án với 6.196 căn hộ đã hoàn thành xây dựng; có 27 dự án với 8.245 căn hộ đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai theo thông báo của các Sở Xây dựng.

Đối với nhà ở công nhân, trên cả nước có 2 dự án được cấp phép mới với quy mô 1.729 căn hộ; có 1 dự án với 32 căn hộ đã hoàn thành xây dựng; có 4 dự án với 2.328 căn hộ đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Những con số này phản ánh rõ nét sự mất cân đối trong cung cầu nhà ở. Với những diễn biến khó lường của nền kinh tế thế giới và cả trong nước do lạm phát, do xung đột Nga- Ucraina, do dịch bệnh COVID-19, lãi suất ngân hàng tăng cao… thì thị trường BĐS sau thời gian tăng nóng đã rơi vào trầm lắng. Bộ Xây dựng đánh giá,  giao dịch thành công  của các quý trong năm 2022 không ổn định, lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền thành công tăng cao nhất vào quý 2 sau đó giảm và thấp nhất vào quý 4. Giá bất động sản nhà ở, đất nền năm 2022 liên tục tăng trong quý 1 và quý 2; quý 3 chững lại; quý 4 có điều chỉnh giảm ở một số dự án nhưng không nhiều.

          Theo chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực, giá BĐS của Việt Nam đang ở mức tương đối cao so với thu nhập của đa số người dân. Người Việt Nam trung bình cần ít nhất 23,5 năm có thu nhập để mua được nhà ở, đứng thứ 14/107 quốc gia trên thế giới, tương đương Thái Lan, Hàn Quốc (trong khi thu nhập của người dân thấp hơn họ). Con số 23,5 năm cũng cao hơn nhiều so với các nước Indonesia (18,5 năm), Singapore (15,5 năm), Ấn Độ (9,2 năm) và Malaysia (8,1 năm)....

           Nguyên nhân chủ yếu là do nguồn cung hạn chế, thiếu trầm trọng nhà ở phù hợp túi tiền và dư thừa ở một số phân khúc khác (đặc biệt là phân khúc cao cấp), chi phí ở các khâu làm dự án đều cao...

                                                                                     Doanh nghiệp BĐS kêu khó

          Theo ông Phạm Thiếu Hoa, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Vinhomes, thị trường bất động sản hiện nay có những vướng mắc nổi cộm về thủ tục pháp lý, dòng vốn tín dụng hạn chế, nguồn cung nhà ở khan hiếm, cung cầu lệch pha, trái phiếu doanh nghiệp không phát hành được…

   Trong khi đó, bất động sản là lĩnh vực quan trọng liên quan đến nhiều ngành sản xuất, kinh doanh, có ảnh hưởng trực tiếp và gián tiếp đến cuộc sống của người lao động, đem lại nguồn thu rất lớn cho ngân sách nhà nước… Hiện nhu cầu sở hữu nhà của người dân còn rất lớn và tương lai còn tiếp tục tăng cao hơn nữa. Tuy vậy, nguồn cung lại quá thấp, chưa đáp ứng được thị trường. Nếu khó khăn tiếp tục kéo dài mà không có những giải pháp kịp thời thì nhiều doanh nghiệp bất động sản sẽ phải đóng cửa, phá sản, nguồn cung trên thị trường đã thiếu lại còn thiếu hơn.

           Ông Bùi Thành Nhơn, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Tập đoàn địa ốc Nova (Novaland) kiến nghị Quốc hội và Chính phủ xem xét chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước Việt Nam tiếp tục hỗ trợ doanh nghiệp BĐS. Trong giai đoạn này, doanh nghiệp mong muốn được hỗ trợ về cơ chế. Cụ thể là cho phép các ngân hàng giãn, hoãn và giữ nguyên nhóm nợ cho các dự án bất động sản từ 2-3 năm để giúp các doanh nghiệp có thời gian chờ thị trường hồi phục và hoàn thiện pháp lý dự án.

Việc trợ giúp kịp thời rất quan trọng nhằm phòng tránh 10-20% dư nợ của nền kinh tế bị chuyển sang nợ xấu. Đồng thời đề nghị Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo tháo gỡ pháp lý tận gốc cho các dự án của các doanh nghiệp trên cả nước.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc Công ty GP.INVEST cho rằng, với bất động sản nói chung, tín dụng vẫn là "nguồn sữa" chính cho các doanh nghiệp nên  đề nghị  chính sách tín dụng cần có "dự lệnh" trước khi ra "động lệnh" để tránh những khó khăn đột ngột cho doanh nghiệp như trong thời gian vừa qua. Về tổng thể, doanh nghiệp kiến nghị NHNN có biện pháp chỉ đạo để hạ lãi suất sớm nhất. Ngoài ra, theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, năm 2023 sẽ có một lượng lớn trái phiếu doanh nghiệp đến hạn thanh toán trong bối cảnh thị trường bất động sản đang trầm lắng nên cần thiết phải cho gia hạn các trái phiếu này để tháo bớt áp lực dòng tiền thanh toán cho các công ty phát hành.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh HCM (HOREA) Lê Hoàng Châu cho rằng, thị trường BĐS hiện nay đang trong tình trạng khó khăn, các doanh nghiệp BĐS thiếu tiền mặt, thiếu thanh khoản nghiêm trọng, tài sản lớn nhưng không bán được.Nhiều công trình dừng triển khai xây dựng, các nhà thầu không có dự án, không có việc làm, công nhân mất việc, nhiều doanh nghiệp giảm 30-50%  lực lượng lao động, lực lượng môi giới giảm đến 70%.Năm 2022 có hơn 1.200 doanh nghiệp BĐS dừng hoạt động, giải thể, phá sản. Điều này rất nguy hiểm do thị trường BĐS liên quan đến rất nhiều lĩnh vực.

          Chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực cho rằng có 8 nhóm khó khăn, vướng mắc chính liên quan tới thị trường BĐS.  Nổi lên là môi trường pháp lý còn nhiều điểm nghẽn. Đây là khó khăn lớn nhất. Nhiều quy định còn chồng chéo, thiếu nhất quán, không rõ ràng, không được hướng dẫn, tháo gỡ kịp thời, chưa phù hợp với thực tiễn... Trong khi đó, tâm lý sợ trách nhiệm, sợ sai, đùn đẩy ở một bộ phận cán bộ công chức khá rõ nét, khiến cho nhiều dự án không thể triển khai được, hoặc thời gian triển khai kéo dài; muốn bán hay chuyển nhượng cũng không được; muốn thế chấp cũng không xong; muốn nộp tiền thuê cũng khó... dẫn đến bỏ hoang, tồn kho, lãng phí, tốn kém, suy giảm niềm tin...

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, liên quan đến pháp luật về đất đai có khó khăn vướng mắc trong xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng, giao đất, đấu giá quyền sử dụng đất…, đặc biệt là việc xác định đâu là giá đất "thị trường" (chiếm trên 50% vướng mắc của các dự án). Về phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội để được miễn tiền sử dụng đất vẫn phải xác định tiền sử dụng đất rồi mới thực hiện thủ tục miễn, làm phát sinh thủ tục hành chính. Theo báo cáo của các doanh nghiệp thì để thực hiện thủ tục này mất thời gian 1-2 năm.

           Ngoài ra, theo quy định, các dự án nhà ở thương mại tại các đô thị từ loại 3 trở lên phải dành 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội. Vì thế, hầu hết các địa phương không bố trí các quỹ đất để phát triển dự án nhà ở xã hội độc lập. Bên cạnh đó, quy định này dẫn đến việc bố trí quỹ đất không phù hợp với Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy hoạch đô thị…dẫn đến quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội trong thời gian qua thiếu nhiều so với nhu cầu và không tạo sự chủ động cho địa phương.

          Hơn nữa, quy định về lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội còn chồng chéo, chưa thống nhất với quy định của pháp luật về đầu tư, đấu thầu, đất đai dẫn đến việc lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội còn phức tạp, mất nhiều dài thời gian thực hiện thủ tục và làm chậm tiến độ triển khai dự án. Giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội cũng chưa tính đến các chi phí hợp lệ, hợp lý như chi phí tổ chức bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp,...trong khi lợi nhuận định mức không vượt quá 10% nên không thu hút được doanh nghiệp./.

          (Còn tiếp)

                                                                                                                                                       Hồng Thanh