Quy định chặt chẽ hơn về chung cư mini

 Để khắc phục các tồn tại, hạn chế trong phát triển, quản lý, sử dụng loại hình nhà ở này thời gian qua, trên cơ sở tiếp thu ý kiến đại biểu Quốc hội, ý kiến của Chính phủ tại Báo cáo số 529/BC-CP ngày 10-10-2023, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề nghị chỉnh lý lại Điều 57 dự thảo Luật chặt chẽ hơn.

Theo đó, đối với nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ của cá nhân, nếu có từ 2 tầng trở lên và có quy mô dưới 20 căn hộ để cho thuê thì phải đáp ứng yêu cầu về quy chuẩn xây dựng theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng; phải được thiết kế, thẩm duyệt phòng cháy, chữa cháy và thực hiện các biện pháp quản lý về an toàn phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy. Trường hợp cá nhân xây dựng nhà ở từ 2 tầng trở lên để bán, cho thuê mua căn hộ, từ 2 tầng và quy mô từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê đều phải lập dự án đầu tư và đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở.

          Đại biểu Nguyễn Quốc Luận (Yên Bái) cho rằng, phát triển nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ của cá nhân nhằm huy động các nguồn lực xã hội, nhất là của người dân tham gia phát triển nhà ở, vừa tạo điều kiện để một bộ phận công nhân lao động, người nghèo, người thu nhập thấp, học sinh, sinh viên khu vực đô thị có thêm cơ hội tiếp cận nhà ở với chi phí hợp lý và các điều kiện đơn giản linh hoạt. Thực tế ngay tại các nước phát triển vẫn duy trì loại nhà ở này.

Tuy nhiên, theo đại biểu Nguyễn Quốc Luận, quy định tại dự thảo Luật về nhà nhiều tầng, nhiều căn hộ chưa thật sự đầy đủ, chưa phù hợp với thực tiễn và khó khả thi. Bởi lẽ đã là cá nhân thì không thể đáp ứng đầy đủ điều kiện chủ đầu tư dự án nhà là phải có tư cách pháp nhân, có năng lực kinh nghiệm thực hiện dự án nhà ở. Hoặc nếu quản lý, sử dụng theo mô hình quản lý nhà chung cư thì phải có ban quản trị, có quỹ bảo trì.

           Đại biểu đề nghị, sửa đổi bổ sung theo hướng: Nhà nước tập trung quản lý, kiểm soát được quy hoạch, quy chế quản lý kiến trúc đô thị, cấp phép xây dựng, tiêu chuẩn chất lượng, đảm bảo vệ sinh môi trường, an toàn phòng, chống cháy nổ… Quá trình giao dịch, quản lý, sử dụng không phát sinh tranh chấp; đồng thời đơn giản hóa các điều kiện thủ tục hành chính để các cá nhân có quyền sử dụng đất và có tiềm lực tài chính có thể dễ dàng tham gia phát triển loại nhà ở này.

          Trường hợp dự thảo Luật chưa thể nghiên cứu bổ sung đầy đủ các quy định, đại biểu Nguyễn Quốc Luận đề nghị, có thể đưa ra các quy định mang tính nguyên tắc và giao cho Chính phủ quy định chi tiết về phát triển loại hình nhà ở này, nhất là vấn đề liên quan đến bán, cho thuê mua, cấp giấy chứng nhận quản lý sử dụng. 

           Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đề xuất, loại hình chung cư mini dưới tên nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ. Theo đại biểu Nguyễn Duy Thanh (Cà Mau), điều này có nghĩa là một hộ gia đình cá nhân có thửa đất vài trăm mét vuông có thể xây dựng chung cư mini để bán mà không cần phải thành lập doanh nghiệp; không cần lập dự án đầu tư để thực hiện thủ tục đầu tư theo Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản…

          Đại biểu lo ngại, nếu đưa loại hình nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ vào dự thảo Luật sẽ dẫn đến chung cư mini phát triển rầm rộ, không chỉ là vấn đề an toàn phòng cháy, chữa cháy mà còn liên quan đến giải quyết hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội như trường học, y tế, hành chính, dịch vụ... cho các hộ gia đình ở chung cư mini, gây áp lực lớn cho các đô thị lớn.

           Do vậy, đại biểu Nguyễn Duy Thanh đề nghị, phải đưa ra được các tiêu chuẩn kỹ thuật, điều kiện để hình thành loại hình nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ, đặc biệt là tiêu chuẩn về phòng cháy, chữa cháy, an toàn động đất, đáp ứng được quy hoạch dân cư, giao thông, trường học... trên địa bàn. Các cơ quan quản lý, chính quyền địa phương cần thanh tra, kiểm tra xử lý vi phạm pháp luật về trật tự xây dựng trên địa bàn, bảo đảm trật tự đô thị và an toàn đời sống cho người dân.

                                                      Rõ đối tượng thuê nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp

Liên quan đến xây dựng nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp, các đại biểu cơ bản tán thành với phương án xây dựng nhà lưu trú công nhân trong diện tích đất thương mại, dịch vụ của khu công nghiệp vì giúp giải quyết được nhiều vướng mắc như, thủ tục đầu tư xây dựng rút gọn do đồng bộ với khu công nghiệp, đồng thời tạo thuận tiện cho công nhân trong sinh hoạt, tiết kiệm chi phí, thời gian đi lại, giảm ùn tắc giao thông... và vẫn có thể bảo đảm về môi trường sinh hoạt, an ninh, an toàn với giải pháp có tường rào, lối đi riêng tách biệt với khu sản xuất công nghiệp.

Các đại biểu Khương Thị Mai (Nam Định), Huỳnh Thị Ánh Sương (Quảng Ngãi) nhấn mạnh, xây dựng nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp nhằm bảo đảm thể chế hóa chủ trương của Nghị quyết số 06-NQ/TW ngày 24-1-2022 của Bộ Chính trị về quy hoạch, xây dựng, quản lý và phát triển bền vững đô thị Việt Nam đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045. Các đại biểu cũng đề nghị, cần giao Chính phủ quy định điều kiện bảo đảm an toàn về môi trường, quy mô, tỷ lệ diện tích đất phát triển nhà.

Đại biểu Huỳnh Thị Ánh Sương cho rằng, cần xác định rõ đối tượng thuê nhà lưu trú công nhân chỉ bao gồm cá nhân, công nhân đang làm việc tại chính khu công nghiệp đó, để phù hợp với tính chất lưu trú của công trình xây dựng, không bao gồm đối tượng là chuyên gia, người lao động khác để tập trung chính sách cho đối tượng thụ hưởng là người có thu nhập thấp.

                                      Cụ thể hoá tiêu chí người có thu nhập thấp được hưởng chính sách về nhà ở xã hội

Đại biểu Bế Minh Đức (Cao Bằng) cho biết, dự thảo Luật quy định có 12 loại đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội. Nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp là mục tiêu, định hướng chính sách cũng là tiêu chí quan trọng nhất trong việc xác định đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở của Đảng và Nhà nước. Ngày 3-4-2023, Thủ tướng Chính phủ đã ký Quyết định số 338 phê duyệt Đề án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp. Mục tiêu của đề án là đến năm 2030 xây dựng được 1.000.000 căn nhà ở xã hội, trong đó đến năm 2025 hoàn thành 428.000 căn. 

           Căn cứ vào những định hướng chính sách của đề án nói trên, đại biểu cho rằng quy định như Điều 76 dự thảo Luật là chưa hoàn toàn phù hợp, chưa xác định rõ và chưa đầy đủ đối tượng được hưởng chính sách, trong đó chính sách hỗ trợ quan trọng nhất là nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp. 

          Tuy nhiên, hiện nay việc xác định thế nào là người có thu nhập thấp chưa được quy định cụ thể. Do đó, đại biểu đề nghị cần cụ thể hóa tiêu chí người có thu nhập thấp đối với từng đối tượng cụ thể để đảm bảo chính xác, bao quát và công bằng đối với mọi đối tượng được hưởng chính sách và có quy định các hình thức hỗ trợ phù hợp...

          Đại biểu Nguyễn Lâm Thành (Thái Nguyên) cho rằng, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) lần này cần điều chỉnh cách tiếp cận nhà ở xã hội theo hướng rộng mở hơn, tức là nhà ở cho xã hội, cho các nhóm đơn vị khác nhau, chứ không đơn thuần bó hẹp là nhà ở xã hội cho một số nhóm  chính sách. 

Hiện nay, đại biểu cho biết, dự thảo Luật mới chỉ đang quy định cho 18 nhóm đối tượng chính sách và nhóm thu nhập thấp. Trong  khi đó, xu hướng chung của các nước thế giới đang tiếp cận theo hướng  nhà ở phục vụ cho phát triển xã hội, vì thế sẽ có rất nhiều phân khúc khác nhau. Do vậy, đại biểu đề nghị dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) nên thiết kế  nội dung này theo hướng mở.

                                               Tranh luận về việc Tổng LĐLĐ là chủ đầu tư nhà ở xã hội

          Nhiều đại biểu Quốc hội quan tâm tới quy định giao Tổng LĐLĐ là chủ đầu tư nhà ở xã hội.

           Đại biểu Phạm Văn Hoà (Đồng Tháp) cho rằng, còn có nhiều ý kiến khác nhau giữa các đại biểu về việc giao Tổng Liên đoàn Lao động làm chủ tư dự án nhà ở xã hội. Hai phương án nêu ra đều có ưu, nhược điểm nên cần lấy phiếu cả hai phương án.

          Theo đại biểu Phạm Văn Hoà, Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam  hiện chỉ có vốn khoảng 30.000 tỷ đồng, nếu muốn đầu tư nhà ở xã hội, cần phải vay thêm vốn hoặc có vốn Nhà nước. Vì vậy, vẫn phải dùng vốn Nhà nước."Nếu Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam làm chủ đầu tư xây nhà ở cho công nhân thì chỉ nên dùng cho thuê, chứ không bán. Bởi Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam là một tổ chức chính trị và không thể nào có chức năng kinh doanh được", đại biểu đoàn Đồng Tháp nhấn mạnh.

          Không ít các đại biểu cũng bày tỏ nghi vấn về việc giao Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam làm chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Đại biểu Hoàng Văn Cường (Hà Nội), Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội bày tỏ băn khoăn: khi nhà ở có vấn đề thì ai là người đại diện cho người lao động nói lên tiếng nói đó? Như vậy, vô hình chung vừa cung cấp, lại vừa giám sát thì không đảm bảo khách quan.

      Đại biểu Hoàng Văn Cường  đồng tình để tổ chức công đoàn là chủ đầu tư nhà ở cho người lao động, nhưng đề nghị đây chỉ là những dự án mẫu để làm điển hình.

          Tranh luận tại hội trường với các đại biểu lựa chọn Phương án 1 - giao Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam là cơ quan chủ quản xây dựng nhà ở xã hội, đại biểu Nguyễn Hải Dũng (Nam Định) cho rằng, Báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội có nêu mục đích giao cho Tổng Liên động Lao động Việt Nam là cơ quan chủ quản, nhằm thu hút người lao động tham gia tổ chức công đoàn. 

          Theo đại biểu Nguyễn Hải Dũng, đây là vấn đề cần hết sức quan tâm. Bởi khi có các tổ chức đại diện cho người lao động hình thành, họ cũng có thể sử dụng rất nhiều công cụ vật chất hấp dẫn hơn để thu hút đoàn viên tham gia vào tổ chức của mình: "Như vậy, khi xảy ra tình trạng này, công cụ, biện pháp đưa ra trong dự thảo Luật sẽ không phát huy được tác dụng. Do đó, đại biểu đề nghị chưa quy định giao Tổng Liên động Lao động Việt Nam là cơ quan chủ quản xây dựng nhà ở xã hội".

            Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga (Hải Dương) cho rằng, quy định điều kiện các dự án nhà ở xã hội do Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam đầu tư phải xuất phát từ nhu cầu thực tế và dự báo nhu cầu thực tế của công nhân, người lao động tại địa bàn đầu tư dự án./.

                                                                                                                                      Hồng Thanh