Rõ ràng về nội hàm các phương pháp định giá đất

Trình bày Báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, về thu hồi đất thực hiện dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ (khoản 27 Điều 79), tiếp thu ý kiến đại biểu Quốc hội (ĐBQH) và các cơ quan, dự thảo Luật quy định theo hướng kế thừa quy định của Luật Đất đai năm 2013, chỉ thu hồi đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ khi là “dự án đầu tư xây dựng khu đô thị”.

Về thiết kế kỹ thuật chính sách, quy định tại dự thảo Luật làm rõ hơn tính chất của dự án khu đô thị thuộc trường hợp xem xét thu hồi là “dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp, đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng”.

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế nêu rõ, thiết kế kỹ thuật như vậy tương tự và đồng nhất với cách thiết kế kỹ thuật tại các khoản khác của Điều 79. Điều 79 chỉ quy định về các trường hợp thu hồi đất thực hiện dự án để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Khi thực hiện thu hồi đất đối với các trường hợp quy định tại Điều 79 sẽ phải đáp ứng các căn cứ, điều kiện quy định tại Điều 80 về “Căn cứ, điều kiện thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng”. Điều 72 về “Thẩm quyền quyết định, phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất” đã có quy định về việc trước khi phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện, UBND cấp tỉnh trình HĐND cấp tỉnh thông qua danh mục công trình, dự án phải thu hồi đất trong đó có dự án thu hồi đất để đấu giá, đấu thầu.

Về nội dung phương pháp định giá đất và trường hợp, điều kiện áp dụng từng phương pháp (Điều 158), đồng chí Vũ Hồng Thanh cho biết, dự thảo Luật quy định theo hướng rõ ràng về nội hàm các phương pháp định giá đất trên cơ sở tổng kết đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật đất đai, trong đó quy định cụ thể tại dự thảo Luật các phương pháp định giá đất bao gồm: so sánh, thặng dư, thu nhập, hệ số điều chỉnh giá đất; lồng ghép phương pháp chiết trừ vào phương pháp so sánh. Đồng thời, quy định các trường hợp, điều kiện áp dụng đối với từng phương pháp định giá đất. Phương án được thể hiện tại dự thảo Luật là phương án Chính phủ đề xuất tại Báo cáo số 710/BC-CP. Dự thảo Luật giao Chính phủ quy định chi tiết để áp dụng trong thực tế bảo đảm tính khả thi.

                                                                           Làm rõ quy định về đất ở và đất khác

Về các loại đất thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất, trên cơ sở ý kiến các cơ quan và chính sách đã được thống nhất khi thông qua Luật Nhà ở năm 2023, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chỉnh sửa theo hướng giữ như quy định của Luật Nhà ở năm 2014 sửa đổi, bổ sung theo Luật số 03/2022/QH15.

Theo đó, chỉ được thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở; đối với trường hợp đang có quyền sử dụng đất, chỉ được thực hiện dự án nhà ở thương mại nếu đó là đất ở hoặc đất ở và đất khác (không phải đất ở, bao gồm cả đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp).

Đại biểu Phạm Văn Hòa (Đồng Tháp) cho rằng, quy định như trên là bất cập. “Đất ở và đất khác thì đất ở là bao nhiêu? Người có 1m2 đất ở trong khi phần không phải đất ở lên nhiều ha vẫn được làm dự án trong khi các trường hợp khác lại không được hay sao?” – đại biểu nêu rõ.

Đại biểu đề nghị trường hợp đang có quyền sử dụng đất thì nên cho chuyển đổi mục đích sử dụng để làm nhà ở thương mại kết hợp sản xuất kinh doanh, Nhà nước thu thuế.

           Cũng đề cập tới đất làm dự án nhà ở thương mại, đại biểu Hà Sỹ Đồng (Quảng Trị) giữ nguyên quan điểm đã nêu ra tại Kỳ họp thứ 6, rằng sửa Luật Đất đai cần mở đường cho nguồn cung về nhà ở.

Quy định muốn chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại phải có quyền sử dụng đất ở hoặc “đất ở và đất khác”, theo đại biểu  là khó hiểu.

“Phải có 1m2 đất ở trong diện tích dự án thì mới được làm, còn nếu không có mét vuông đất ở nào thì không được. Thiết nghĩ, việc phân biệt giữa hai trường hợp này là không cần thiết, không mang lại lợi ích công cộng nào. Vì thế bỏ quy định này là tạo cung nhà ở, giảm giá nhà” – theo đại biểu Hà Sỹ Đồng.

Đại biểu Nguyễn Thị Ngọc Xuân (Bình Dương) cũng bày tỏ đồng tình với ý kiến trên khi cho rằng, từ ý kiến của rất nhiều doanh nghiệp ở địa phương về điều kiện thực hiện dự án nhà ở thương mại và thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần bổ sung thêm trường hợp đất khác nếu phù hợp với quy hoạch đã được phê duyệt. Đại biểu kiến nghị Quốc hội xem xét kỹ và biểu quyết riêng điều khoản này hoặc giao cho Chính phủ thí điểm thực hiện trong 5 năm rồi tổng kết, báo cáo Quốc hội.

Theo đại biểu, thực tế, trước đây Nhà nước kêu gọi đầu tư, phát triển kinh tế, vận động người dân làm ăn, kinh doanh, làm giàu chính đáng, nhiều người dân, doanh nghiệp muốn kinh doanh đã bàn giao nhiều loại đất khác nhau của mình cho Nhà nước, trong đó có cả đất ở để thuê lại đất sản xuất, kinh doanh. Đồng thời, tạo việc làm, góp phần quan trọng trong quá trình phát triển của địa phương. Đến nay khi Nhà nước thay đổi quy hoạch, muốn cải tạo, chỉnh trang đô thị thì cần có cơ chế công bằng, ưu tiên hơn cho họ để có cơ hội tiếp tục đầu tư, phát triển trên chính mảnh đất họ đã giữ gìn, sản xuất, kinh doanh qua nhiều thế hệ. Mặt khác Nhà nước có đủ cơ sở xác định rõ nguồn gốc đất đai của doanh nghiệp. Nếu nguồn gốc đất đai trước khi sản xuất kinh doanh là của chính họ được thừa kế, tặng, cho, nhận chuyển nhượng, cần nghiên cứu thấu đáo vấn đề này.

                                                 Rõ quy định về đấu thầu, đấu giá, đất tái định cư

          Đại biểu Hoàng Văn Cường (Hà Nội) cho rằng, tại khoản 27, Điều 79 quy định “dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp, đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng”. Nếu quy định như vậy, rất nhiều dự án xây dựng khu đô thị không thỏa mãn tiêu chí của khoản 27 Điều 79 thì cũng không được đấu thầu. Hay dự án sử dụng đất không phải đất ở thì không được phép thỏa thuận và cũng không được đấu thầu. Vậy những dự án này sẽ thực hiện theo phương thức nào? Do đó, đại biểu Hoàng Văn Cường đề nghị chỉnh lý khoản 27, Điều 79 thành “Các dự án sử dụng đất thuộc đối tượng phải đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật”.

Cùng quan điểm, đại biểu Phạm Văn Thịnh (Bắc Giang) cho rằng, theo Điều 254 dự thảo Luật, toàn bộ các dự án hạ tầng khu dân cư, điểm dân cư do nhà nước đầu tư để đấu giá quyền sử dụng đất hoặc dự án xây dựng khu dân cư hoàn chỉnh đã xong các bước phê duyệt dự án đầu tư hoặc chấp thuận nhà đầu tư nhưng chưa có thông báo thu hồi đất hoặc thông báo thu hồi đất nhưng chưa hết phần diện tích đất thực hiện dự án thì nay chưa biết phải thực hiện như thế nào vì Điều 79 không đề cập đến các loại dự án này. Vì vậy, đại biểu đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 27, Điều 79 để không vướng mắc khi luật ban hành.

Bên cạnh đó, các đại biểu cũng quan tâm đến những quy định về bồi thường, hỗ trợ tái định cư. Đánh giá cao các quy định trong dự thảo Luật, song, đại biểu Hoàng Văn Cường cho rằng, điểm a khoản 2 Điều 110 quy định “Hạ tầng kỹ thuật khu tái định cư đạt tiêu chuẩn nông thôn mới đối với khu vực nông thôn, đạt tiêu chuẩn đô thị đối với khu vực đô thị...” là tiêu chuẩn tối thiểu đối với khu tái định cư vì có thể có địa phương có điều kiện xây dựng khu hạ tầng khu vực nông thôn đạt chuẩn của khu vực đô thị. Đại biểu đề nghị nên quy định theo hướng “hạ tầng kỹ thuật khu tái định cư tối thiểu phải đạt tiêu chuẩn nông thôn mới đối với khu vực nông thôn, tối thiểu đạt tiêu chuẩn khu đô thị mới đối với khu vực đô thị”.

Đại biểu Nguyễn Hoàng Bảo Trân (Bình Dương) đề nghị bổ sung quy định về xử lý trường hợp nếu quá 36 tháng kể từ ngày ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu thầu, UBND cấp có thẩm quyền chưa thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư để giao đất, cho thuê đất đối với nhà đầu tư trúng đấu thầu. Đồng thời, đại biểu cho biết, nhiều doanh nghiệp kiến nghị cần quy định rõ trong dự thảo Luật hoặc giao Chính phủ quy định chi tiết về việc ứng vốn theo tiến độ giải phóng mặt bằng để tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư và quá trình thực hiện rõ ràng, minh bạch về trách nhiệm và quyền lợi giữa các bên liên quan./.

                                                                                                                                            Hồng Thanh