Vì sao phải điều chỉnh cục bộ giá đất tại một số vị trí, tuyến đường?

     Theo Giám đốc Sở Tài nguyên Môi trường Trần Văn Phương, bảng giá các loại đất thành phố Hải Phòng 5 năm 2020-2024 được HĐND thành phố thông qua tại nghị quyết số 69 ngày 9-12-2019. UBND thành phố đã ban hành quy định về bảng giá các loại đất trên địa bàn thành phố 5 năm 2020-2024 tại quyết định số 54 ngày 31-12-2019. Đây là cơ sở quan trọng để tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân.

      Đồng thời, đây cũng là căn cứ để tính thuế sử dụng đất; tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai. Đặc biệt là tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê…

    Như vậy, bảng giá đất được UBND thành phố công bố có ý nghĩa, vai trò rất quan trọng trong công tác quản lý đất đai, điều hành phát triển KTXH và đời sống dân sinh. Việc xác định bảng giá đất trong thời hạn 5 năm nhằm bảo đảm tính ổn định, tránh xáo trộn khi áp dụng trong thực hiện nhiều vấn đề liên quan tới đất đai.

    Tuy nhiên, trong 2 năm qua, thị trường đất đai thành phố cực kỳ sôi động, nhiều khu vực có sự biến động tăng khá lớn. Theo Sở Tài nguyên Môi trường, cùng với sự phát triển mạnh mẽ của thành phố, ở các địa phương, nhiều dự án trọng điểm được triển khai, cơ sở hạ tầng được đầu tư đồng bộ; thành phố khởi công xây dựng và hoàn thành nhiều dự án lớn để chỉnh trang đô thị, xây dựng nông thôn mới và xã nông thôn mới kiểu mẫu. Rất nhiều tuyến đường mới được xây dựng, mở rộng; đường nông thôn được  nâng cấp, bê tông hóa. Nhiều cây cầu mới được xây dựng kết nối Hải Phòng với Thái Bình, Hải Dương, Quảng Ninh làm tác động tới thị trường bất động sản, giá đất biến động tăng ở hầu hết các quận, huyện.

     Cũng theo Sở Tài nguyên Môi trường, tại thời điểm xây dựng bảng giá đất theo QĐ54, thành phố đang tập trung đầu tư xây dựng hạ tầng giao thông, đô thị, trong đó có một số hạng mục đã hoàn thiện đưa vào sử dụng và một số công trình chưa hoàn thiện như dự án đường Máng Nước; mở rộng đường 359 Thủy Nguyên; xây dựng cơ sở hạ tầng Khu đô thị mới bắc sông Cấm; xây dựng Trung tâm Thương mại Aeon Mall; cầu Rào 1;  thông tuyến đường Hồ Sen- cầu Rào 2; đường từ cầu Kênh Giếc giáp xã Tân Hưng đến ngã ba Kênh Hữu tại xã Hưng Nhân, huyện Vĩnh Bảo; đường trục giao thông đô thị (nay là đường Bùi Viện- Nguyễn Trường Tộ)… Các tuyến đường này chưa được cập nhật vào bảng giá đất theo QĐ54. Ngoài ra, còn có một số tuyến đường đã được đặt tên nhưng cũng chưa được cập nhật kịp thời.

    Sau khi QĐ54 được ban hành, một số công trình, dự án chỉnh trang đô thị tiếp tục được hoàn thành đưa vào sử dụng đã tác động tăng giá đất. Đồng thời, trong quá trình xác định giá đất cụ thể để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất các dự án trên địa bàn thành phố thì thấy giá đất cụ thể tăng so với bảng giá đất. Kết quả đấu giá đất ở một số khu vực tăng tới hơn 20% do chuyển nhượng thực tế trên thị trường có biến động tăng.

    Cụ thể, trục đường Hồ Sen- cầu Rào 2 đoạn từ nút giao đường Nguyễn Văn Linh tới ngã tư Tô Hiệu, ở vị trí 1 đường Tô Hiệu giá đất cụ thể là 97 triệu đồng/m2, tăng 1,3 lần so với bảng giá đất; đường Hồ Sen có giá cụ thể là 76,3 triệu đồng/m2, tăng 1,52 lần so với bảng giá đất. Tuyến đường nối từ nút giao nam cầu Bính tới ngã tư đường Tôn Đức Thắng- Máng Nước- quốc lộ 5, giá đất cụ thể tăng từ 1,5-1,8 lần. Giá đất cụ thể để xây dựng giá khởi điểm phục vụ đấu giá quyền sử dụng đất tại khu đất đấu giá có xây dựng hạ tầng kỹ thuật Cửa Trại, Khau Da trên địa bàn huyện Thủy Nguyên tăng 1,3-1,8 lần.

    Một số khu tái định cư, khu đấu giá, khu đô thị VSIP và dự án phát triển nhà đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh, hiện trạng các hộ dân sinh hoạt ổn định cần bổ sung giá đất tại bảng giá đất.

    Thực tế đó cho thấy, việc điều chỉnh cục bộ giá đất tại một số vị trí, tuyến đường là cần thiết, cấp bách và cần được làm sớm, làm ngay.

                                                                    Bảo đảm đúng quy trình, quy định

    Để có bảng giá đất được điều chỉnh cục bộ hàng trăm tuyến đường, UBND thành phố chỉ đạo thực hiện và phê duyệt  dự án điều chỉnh cục bộ giá đất từ tháng 9-2020; ban hành Kế hoạch số 306 ngày 31-12-2020 của Ban chỉ đạo thực hiện điều chỉnh bảng giá đất thành phố. Sở Tài nguyên Môi trường phối hợp với các sở, ngành, địa phương và đơn vị tư vấn tổ chức điều tra, khảo sát giá đất thị trường để điều chỉnh.

   Trong quá trình đó, các sở, ngành, các địa phương đều thể hiện rõ trách nhiệm phối hợp và có các đề xuất cụ thể và kịp thời có các đề xuất bổ sung nếu có phát sinh mới. Sở Tài nguyên Môi trường là cơ quan thường trực Ban chỉ đạo họp với các thành viên lấy ý kiến tham gia trước khi trình bảng giá đất có điều chỉnh với UBND thành phố. Hội đồng thẩm định bảng giá đất thành phố làm việc trách nhiệm, nghiêm túc để thẩm định dự thảo bảng điều chỉnh giá đất.

    Phương pháp xác định giá đất cũng được thực hiện tỷ mỉ, đầy đủ, điều tra, khảo sát các thông tin chuyển nhượng trên thị trường và áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp kết hợp phương pháp chiết trừ để xác định giá đất làm cơ sở điều chỉnh cục bộ giá đất. Các vị trí đất giáp ranh với các tỉnh lân cận như Thái Bính, Hải Dương, Quảng Ninh cũng được tính toán xác định hợp lý theo đúng các quy định.

     Như vậy, việc điều chỉnh cục bộ Bảng giá các loại đất trên địa bàn thành phố áp dụng trong 5 năm 2020- 2024 được thực hiện theo đúng trình tự quy định theo Luật Đất đai 2013 và các nghị định 44; 96 của Chính phủ; Thông tư 36 của Bộ Tài nguyên Môi trường.

                                                                                                                                                  Hồng Thanh